Bỏ quy định bảo lãnh “nhà trên giấy”? Đẩy rủi ro về phía người mua

Sau 7 năm thực hiện, theo hiệp hội bất động sản, quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã bộc lộ một số hạn chế như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Trong khi một dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn, nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Đã có ý kiến đề xuất bỏ quy định bão lãnh ngân hàng đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giúp giảm gánh nặng tài chính cho các chủ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng việc bỏ quy định này sẽ đẩy rủi ro về phía người mua nhà.

BankExpress hoàn toàn đồng ý với quan điểm không nên bỏ quy định này. Điều gì xảy ra khi khách hàng đã đóng tiền nhưng Chủ đầu tư (CĐT) không bàn giao nhà theo tiến độ? Đã có nhiều trường hợp dở khóc dở cười với những khoản đầu tư qua những lời cam kết miệng và những lời hứa hẹn của nhân viên kinh doanh (sales) và CĐT. Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở trong tương lai, hình thức cam kết bảo lãnh từ các ngân hàng đủ điều kiện là giải pháp thông dụng.

Vì sao đề xuất bỏ?

Mới đây, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có văn bản gửi tới Bộ Xây dựng và Thủ tướng kiến nghị các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đặc biệt, với những doanh nghiệp cùng lúc đầu tư nhiều dự án quy mô lớn thì đây sẽ là một gánh nặng.

Ngoài ra, để được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải có tài sản đảm bảo. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Tài sản này cũng sẽ giảm dần khi giải chấp để bán cho người mua.

Mặt khác, theo quy định của Luật Đầu tư, chủ đầu tư buộc phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, nghĩa là có phần nghĩa vụ cam kết giao nhà đúng tiến độ. Do đó, quy định bảo lãnh ngân hàng khiến cho doanh nghiệp phải chịu nhiều nghĩa vụ chồng chéo, chi phí đầu tư tăng cao khiến không chỉ chủ đầu tư mà người mua nhà cũng gặp khó.

Khó khăn từ phía các CĐT

Bên cạnh đó nhiều chủ doanh nghiệp BĐS, nhất là những CĐT cùng lúc triển khai nhiều dự án, quy định bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một khó khăn thật sự.

Nhiều doanh nghiệp không có sẵn nguồn tiền mặt và tài sản đảm bảo để duy trì tỷ lệ thực hiện phát hành bảo lãnh ngân hàng. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Ngoài ra, việc thực hiện bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai làm phát sinh chi phí trong quá trình đầu tư. Do đó, việc bảo lãnh sẽ kéo giá bán nhà tăng cao mà người mua sẽ gánh chịu.

Ngoài quy định bảo lãnh của ngân hàng, hiện nay các quy định về pháp luật, quản lý đối với việc phát triển một dự án bất động sản cũng rất chặt chẽ. Nếu thực hiện tốt việc xét duyệt dự án, chủ đầu tư, năng lực tài chính thì không phải quá lo ngại về các rủi ro hình thành trong tương lai.

Về ý kiến này, các chuyên gia tại BankExpress cho rằng, thực tế triển khai các dự án BĐS mặc dù chính sách nhà nước đã chặt chẽ hơn nhưng rủi ro của nhà đầu tư vẫn hiện hữu. Thì việc Thư bảo lãnh ngân hàng được coi là bí quyết số 1 để các nhà đầu tư nhận diện dự án đủ pháp lý sẽ là công cụ hữu ích giúp nhà đầu tư an tâm mua nhà.

Cần vận dụng linh hoạt

Một số CĐT cho rằng: không nhất thiết phải bỏ luôn quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng cần phải có những chính sách vận dụng linh hoạt. Mục đích là vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư dự án, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

CĐT này cũng cho rằng, quy định bảo lãnh không nên cào bằng tất cả các chủ đầu tư với nhau. Nếu một chủ đầu tư đã khẳng định được uy tín, năng lực triển khai, tiềm lực tài chính thì có thể xem xét mức bảo lãnh ở một hệ số phù hợp.

Ngoài ra, cũng nên xây dựng bảng đánh giá chủ đầu tư dựa trên các tiêu chí như năng lực, uy tín, hạn mức tín dụng… để người mua có thể an tâm khi lựa chọn các chủ đầu tư dự án.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sự TP.HCM, cho rằng quy định ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là “tấm khiên” bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bởi đây đều là những tài sản chưa hình thành và tiềm ẩn nhiều rủi ro không ai biết trước.

“Trong vốn phát triển của dự án thì có vốn chủ sở hữu, vốn ngân hàng, vốn huy động từ người mua. Nếu không may dự án đổ bể thì ngân hàng sẽ thu hồi dự án để giải quyết, còn quyền lợi của dân chờ đến bao giờ?”, ông Phượng nói.

Ngoài ra, vị luật sư này cũng cho biết, hầu hết người mua nhà hình thành trong tương lai hiện nay đều phải thế chấp chính căn hộ để vay vốn của ngân hàng. Nếu không còn quy định bảo lãnh thì liệu các nhà băng có can đảm để cho người dân vay vốn hay không.

Trên thị trường hiện nay có một bộ phận lớn người mua là nhà đầu tư, đầu cơ với mục đích kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng, nắm giữ khoảng vài ba tháng nếu thấy có lời sẽ bán lại ngay. Họ không quan tâm đến việc có hay không bảo lãnh ngân hàng nên rủi ro sẽ dồn cho người mua cuối, người mua để ở.

“Vấn đề ở đây là bỏ cũng được nhưng bỏ rồi thì có cách gì tốt hơn hay không? Nếu chỉ vì cái trước mắt mà bỏ thì hệ lụy phía sau nó sẽ rất nan giải”, luật sư Phượng nói. Chúng tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm này.