Cẩm nang vay vốn mua nhà trả góp

Khi quyết định vay vốn ngân hàng mua nhà trả góp, khách hàng không chỉ quan tâm đến các thủ tục vay mà còn cần chú ý đến các yếu tố đảm bảo gói vay mua nhà lựa chọn là phù hợp và tiết kiệm nhất.

Thông thường có hai trường hợp đi vay phổ biến như sau:

Vay mua nhà dự án:

• Các CĐT thường liên kết với 1 – 2 hoặc tối đa 5 ngân hàng để tài trợ cho khách hàng mua sản phẩm tại dự án của mình. Trong trường hợp này bạn không thể tiếp cận khoản vay của các ngân hàng khác.
• Bạn thường bỏ qua việc so sánh nếu dự án chỉ có một ngân hàng tài trợ. Nhưng ngay cả trường hợp duy nhất này cũng có rất nhiều gói vay với lãi suất và chi phí vay khác nhau.

Vay mua nhà đã có sổ:

Trong trường hợp này người vay gần như có thể tiếp cận vay vốn của tất cả các ngân hàng. Tuy vậy, việc lựa chọn còn thậm chí khó khăn hơn do số lượng thông tin cần so sánh quá lớn.

Bạn sẽ rất dễ lựa chọn vay dựa trên yếu tố cảm tính như sự thân quen hay giới thiệu từ môi giới mà ít khi xét đến sự so sánh phù hợp để đảm bảo khoản vay mua nhà trả góp này đáp ứng tốt nhất nhu cầu và kế hoạch tài chính của bạn.

Nếu không đánh giá cẩn thận thì sẽ rất dễ dẫn đến các gánh nặng tài chính trong tương lai làm xáo trộn cuộc sống của cả gia đình. Tuy nhiên làm thế nào để lựa chọn được gói vay ngân hàng tốt nhất giữa hàng chục gói vay mua nhà trả góp trên thị trường thực sự là vấn đề khó khăn đối với người đi vay.

So sánh lãi suất vay mua nhà trả góp

Lãi suất cho vay là tỷ lệ phần trăm tính trên số vốn vay mà bên vay phải trả kèm theo gốc vay.

BankExpress

Lãi suất được tính như thế nào

Hiện nay, hầu hết các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp đều có công thức chung là cố định lãi suất trong thời gian ưu đãi và thả nổi trong các năm sau.

Thực tế, mỗi ngân hàng sẽ áp dụng quy định tính lãi khác nhau và mức lãi suất công bố khác nhau với từng gói vay. Nên nhiều trường hợp chỉ nhìn lãi suất niêm yết mà không hiểu rõ quy tắc tính lãi, khách hàng sẽ tưởng rằng lãi suất thấp nhưng thực ra lại cao hơn so với thị trường.

Mức lãi suất thấp luôn là “mồi câu” của các gói vay từ ngân hàng, và cũng là yếu tố quan tâm hàng đầu cho việc trả lãi sau này. Tuy nhiên, thời gian duy trì của mức lãi suất thấp, các điều kiện nhận tiền vay và các loại phí đi kèm là điều bạn cần quan tâm hơn cả. 

Do vậy, khách hàng nên đặt những câu hỏi cụ thể về lãi suất như là: lãi suất này tính theo dư nợ giảm dần hay dư nợ ban đầu? Lãi suất cố định hay thả nổi? Nếu thả nổi thì quy tắc điều chỉnh như thế nào? Số tiền lãi phải trả định kỳ là bao nhiêu?…

Lãi suất cho vay cố định

Trong trường hợp lãi suất cho vay được cố định trong một khoảng thời gian cụ thể, khách hàng yên tâm là trong suốt thời gian này mức lãi suất sẽ không bị thay đổi vì bất kỳ lý do nào. Thông thường các ngân hàng sẽ cố định lãi suất cho vay từ 6 tháng đến 2 năm để đảm bảo không bị tác động lớn khi thị trường tín dụng Việt Nam bị biến động.

Ví dụ, ngân hàng công bố lãi suất cho vay từ ngày 1/1 – 1/3 là 8% và cố định trong 12 tháng. Điều này có nghĩa là:

• Đối với các hồ sơ vay được phê duyệt và giải ngân từ 1/1-1/3 sẽ được áp dụng chính sách ưu đãi lãi suất này.
• Mức lãi suất trên toàn bộ số tiền được ngân hàng giải ngân trong giai đoạn này sẽ được áp mức lãi suất là 8% và không thay đổi trong suốt 12 tháng kể từ thời điểm giải ngân.

Để thu hút khách hàng, nhiều ngân hàng áp dụng những gói vay mua nhà trả góp hấp dẫn với lãi suất ban đầu thấp, chỉ 7 – 9%/năm, nhưng áp dụng thời gian ưu đãi ngắn. Sau đó thả nổi lãi suất theo thị trường và tính theo công thức: lãi suất tham chiếu điều chỉnh định kỳ cộng với biên độ % cố định. Mức lãi suất này lên đến 10 – 12%/năm hoặc cao hơn cho những năm tiếp theo. 

Lãi suất cho vay thả nổi

Đối với các khoản vay có lãi suất thả nổi, khách hàng cũng cần lưu ý đến biên độ điều chỉnh lãi suất của ngân hàng. Khách hàng sẽ dễ nhầm lẫn nếu chỉ nhìn vào biên độ điều chỉnh để đánh giá lãi suất cho vay các ngân hàng.

Ví dụ như ngân hàng A có biên độ lãi suất là 3,5% thì lãi suất thấp hơn ngân hàng B với biên độ lãi suất 4%. Điều này là chưa chính xác vì biên độ điều chỉnh chỉ là một tham số trong công thức tính lãi suất thả nổi.

Khách hàng cần quan tâm đến một yếu tố khác nữa đó là lãi suất cơ sở. Thông thường lãi suất cơ sở tính theo mức lãi suất huy động vốn 12 tháng.

Như vậy như ví dụ trên ngân hàng A có lãi suất cơ sở là 8% và của ngân hàng B là 7% thì thành ra lãi suất cho vay của ngân hàng A (11,5%) cao hơn so với của B (11%)

Do vậy, đối với những dự án mà có nhiều gói tài trợ, nhiều ngân hàng cho vay thì để so sánh lãi suất và ra quyết định là khá phức tạp.

Làm thế nào để so sánh và lựa chọn chính xác gói vay tiết kiệm nhất

Dưới đây là các bước để xác định được gói vay trả góp lãi suất thấp nhất, chi phí tiết kiệm nhất và chính sách ưu đãi nhất.

Xác định thời gian ưu đãi

Ngân hàng thường cung cấp các gói lãi suất trong một khoảng thời gian cố đinh từ 6-24 tháng tuỳ vào chính sách ban hành trong từng thời điểm hoặc từng dự án cụ thể. Người đi vay cần tìm hiểu kỹ xem thời gian ưu đãi lãi suất cụ thể là bao lâu.

Xác định số tiền sẽ nhận nợ trong thời gian ưu đãi

Nếu giải ngân lần đầu với số tiền chiếm tỷ lệ lớn trên vốn vay, bạn nên lựa chọn gói vay có lãi suất thấp trong thời gian gian ưu đãi mặc dù lãi suất sau ưu đãi có thể cao hơn để hưởng trọn ưu đãi từ ngân hàng.

Ngược lại, nếu ngân hàng giải ngân nhiều lần và số tiền lúc đầu tỷ lệ không cao thì bạn có thể lựa chọn gói ưu đãi cao hơn những lãi suất sau thời gian ưu đãi thấp hơn.

Xác định lãi suất sau thời gian ưu đãi

(1) Xem xét lãi suất thả nổi được xác định như thế nào và cộng biên độ với lãi suất huy động kỳ hạn nào.

Ví dụ, lãi suất sau thời gian ưu đãi được quy định là bằng LSTG 12 tháng + 4%, được hiểu là:

• Tại thời điểm điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi, ngân hàng sẽ áp lãi suất tiền gửi 12 tháng trả sau cho cá nhân (giả sử là 8%) cộng với biên độ 4% và tổng lãi suất áp cho khách hàng là 8% + 4% = 12%/năm
• Trường hợp lãi suất cơ sở để cộng biên độ là lãi suất huy động thì tương đối yên tâm vì tất cả các ngân hàng đều phải công khai lãi suất tiền gửi trên website.
• Lưu ý quy định của ngân hàng về thời điểm thay đổi lãi suất cơ sở. Việc áp dụng cách tính lãi suất trên không có nghĩa mức lãi suất 12% được duy trì trong cả năm mà sẽ thay đổi theo quy định của ngân hàng.

(2) Đánh giá xu hướng lãi suất trong tương lai: Nếu xu hướng lãi suất hoặc nền kinh tế có vẻ tăng trưởng nóng dẫn đến lãi suất có khả năng tăng mạnh trong thời gian tới thì bạn nên lựa trọn gói ưu đãi dài hơn và ngược lại.

Xác định mục đích vay và thời gian vay dự kiến

Khách hàng bắt buộc phải xác định vay là để mua căn hộ với mục đích gì:

• Vay mua nhà để ở
• Vay mua nhà để cho thuê
• Vay mua nhà để đầu tư sang nhượng

Với mỗi mục đích vay khác nhau thì thời gian sở hữu cũng như sự quan tâm về dòng tiền trả nợ của khách hàng là khác nhau. Kết quả chính xác phụ thuộc vào mục đích và nhu cầu cụ thể của khách hàng.

Ví dụ cụ thể khi so sánh lãi suất vay ngân hàng tại 1 dự án

Gói	Lãi suất ưu đãi cố định	Lãi suất sau thời gian ưu đãi
1	8,2%/năm trong 18 tháng	LSTK 13 tháng + 4,2%/năm
2	8,6%/ năm trong 18 tháng	LSTK 24 tháng + 3,5%/năm
3	9,2%/năm trong 12 tháng	LSTK 12 tháng + 4,0%/năm

Vậy bạn nên chọn gói tài trợ nào?

Gợi ý của BankExpress:

Căn cứ trên các bước trên, người đi vay sẽ tính toán được số tiền bạn phải trả trong suốt thời gian vay và lập bảng so sánh. Tuy nhiên, việc này thực sự khá phức tạp cho những người không có thói quen tính toán.

BankExpress sẽ hỗ trợ đưa ra các phương án giả định theo yêu cầu cụ thể của người đi vay để đảm bảo gói vay ngân hàng được lựa chọn không chỉ lãi suất thấp nhất, chi phí vay tiết kiệm nhất. chính sách ưu đãi nhất mà còn phù hợp nhất theo nhu cầu của riêng bạn.

Xem xét các loại chi phí khác

Bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà, bạn cần kiểm tra các loại chi phí vay khác. Sau khi nhận được thông báo “chấp thuận” của ngân hàng, bạn hào hứng đặt bút ký hợp đồng tín dụng, nhưng sẽ nhanh chóng “bàng hoàng” với những khoản phí mẹ, phí con của ngân hàng đặt ra.

Các loại phí này (trừ phí phạt trả nợ trước hạn) thường không được công bố ngay từ đầu, khi khách hàng ký vay mới xuất hiện. Trong khi tất cả mức phí này sẽ được cộng dồn vào lãi suất danh nghĩa để tính toán chính xác mức lãi suất thực cho khách hàng.

Do đó, trước khi đặt bút ký hồ sơ, bạn nên hỏi rõ các khoản phí phát sinh để tránh bất ngờ và thiệt thòi về sau. Các loại phí ngân hàng thường thu như sau:

• Phí Bảo hiểm nhân thọ cho người vay, mức phí này dựa trên số tiền vay.
• Phí Bảo hiểm tài sản đảm bảo: Theo giá trị tài sản
• Phí công chứng và đăng ký Giao dịch đảm bảo: theo giá trị tài sản.
• Phí định giá tài sản: từ 1 triệu đồng/căn nhà trở lên, tùy vào giá trị căn nhà
• Phí phạt chậm trả: khi thanh toán tiền gốc và lãi chậm so với quy định, ngoài khoản tiền lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn, có thể bạn còn phải thanh toán tiền phạt theo quy định của một số Ngân hàng.

Khách vay tiền bị ép mua bảo hiểm nhân thọ

Mỗi ngân hàng sẽ có quy định riêng khác nhau vì vậy bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi nộp hồ sơ vay. Tại BankExpress, đối với các dự án có liên kết với chúng tôi, một Danh sách các ngân hàng tài trợ sẽ được liệt kê kèm theo chi tiết tất cả các khoản lãi suất và chi phí liên quan của từng ngân hàng.

Mức phí trả nợ trước hạn

Có hai loại phí trả nợ trước hạn mà bạn cần phải biết khi quyết định vay mua nhà trong ngắn hạn:

• Phí cam kết rút vốn: Phí này áp dụng khi bạn đã làm hồ sơ vay nhưng không rút vốn.
• Phí trả nợ trước hạn: Ngân hàng sẽ công khai mức phí này khi ký hợp đồng vay. Mức phí này được áp dụng trên số tiền đã giải ngân nhưng tất toán sớm hơn thời hạn quy định trong hợp đồng tín dụng.

Điều kiện xét duyệt khi vay mua nhà

Khi cho vay, các Ngân hàng rất quan tâm đến năng lực trả nợ của khách hàng. Nhiều khách hàng đã tốn rất nhiều thời gian làm việc với Ngân hàng nhưng cuối cùng nhận được kết quả từ chối cho vay. Sự từ chối này dẫn đến việc lỡ nhiều cơ hội kinh doanh hoặc rủi ro khi đã đầu tư nửa chừng nhưng không được vay vốn. Để có thể tự ước tính khả năng vay vốn của mình, bạn cần xem xét hai yếu tố sau:

Xác định nguồn trả nợ

Các nguồn thu nhập trả nợ thông thường được các Ngân hàng chấp nhận như sau:

• Nguồn thu nhập được tất cả các Ngân hàng chấp nhận 100% là nguồn thu nhập từ lương qua tài khoản Ngân hàng.
• Các nguồn thu nhập khác như nguồn thu từ cho thuê nhà, cho thuê xe (cần có Hợp đồng thuê và giấy tờ sở hữu nhà/xe)
• Các nguồn thu nhập từ hoạt động kinh doanh, phần vốn góp vào Doanh nghiệp sẽ phải thẩm định phức tạp và mỗi Ngân hàng có một số tiêu chí khác nhau.
• Nhiều Ngân hàng có thể chấp nhận thêm các nguồn thu nhập khác như nhu nhập từ việc bạn được người thân (cha mẹ, con, anh chị) ủy quyền sử dụng nguồn thu từ việc cho thuê nhà, cho thuê xe. Ngân hàng cũng chấp nhận thu nhập của người thân của bạn nếu bạn được người thân cam kết trả nợ thay.

Xác định tài sản đảm bảo (TSĐB)

• Tài sản đảm bảo thông thường nhất là nhà và xe. Trường hợp mua nhà Dự án, Ngân hàng chỉ cần thẩm định nguồn thu của bạn có đủ để trả nợ hay không chứ không thẩm định tài sản đảm bảo. Trường hợp bạn mua nhà đã có sổ, ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát và định giá kỹ lưỡng tài sản này.
• Các Ngân hàng chấp nhận tài trợ từ 60% cho đến 85% giá trị Hợp đồng mua bán tùy từng Dự án. Số còn lại bạn phải tự thu xếp.
• Một số Ngân hàng chấp nhận tài trợ đến 100% giá trị căn hộ nếu bạn bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác.

Giá căn hộ Vinhomes Grand Park quận 9 tháng 5/2020 (The Origami)

Các yếu tố định tính khác cần lưu ý

Ngoài các loại phí kể trên có thể định lượng được thì chất lượng của một khoản vay còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố định tính khác như thủ tục cho vay, thời gian xử lý hồ sơ, chất lượng tư vấn và chăm sóc khách hàng…

Do đó, khi tìm hiểu về sản phẩm vay ở một ngân hàng nào đó, khách hàng nên tìm hiểu đầy đủ về lãi suất, phụ phí, và cả những chi phí cơ hội để có thể đánh giá đầy đủ về chi phí thực tế của khoản vay.

Trên đây là các thông tin chung về 5 yếu tố quan trọng giúp bạn lựa chọn được gói vay ngân hàng mua nhà trả góp lãi suất thấp nhất, chi phí tiết kiệm nhất và chính sách ưu đãi nhất.

Khách hàng nên xem xét kỹ lưỡng và trao đổi với chuyên gia trước khi quyết định do khoản vay sẽ kéo dài 10 – 20 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng vay đầu tiên. Hãy liên hệ Hotline 0932 989 546 để nhận được những thông tin mới và chi tiết nhất về thông tin, pháp lý dự án và hỗ trợ vay mua tối ưu.