Nên hay không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản?

Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong việc đầu tư bất động sản (BĐS) hay không, và sử dụng ra sao để sinh lời nhanh và an toàn? Cùng BankExpress tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây.

“Sử dụng hiệu quả các khoản vay vốn ngân hàng trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Do đó, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”

Chuyên gia địa ốc Brandon Turner từng phát biểu trên Forbes.

Nghe qua thì đây quả là một ý tưởng tuyệt vời cho những ai không tiền mà lại đam mê làm giàu từ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, hiện thực có tươi đẹp như lời ông Brandon Turner đã nói hay không? Trong bài viết này chúng ta hãy cùng tìm hiểu một chút về tiềm năng và thách thức khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS, từ đó cân nhắc khả năng có nên hay không nên sử dụng phương pháp này.

Thực tế từng chỉ ra rằng rất nhiều nhà đầu tư BĐS đã áp dụng rộng rãi phương pháp đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS, và họ rất thành công. Việc một nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược và biết tính toán hợp lý sẽ mang lại cho họ những khoản lợi nhuận kếch xù

Anh N.V.T (ngụ tại Quận 10) đầu tư mua một căn hộ chung cư sắp hoàn thiện tại Quận 2 với giá ưu đãi khoảng 1,8 tỷ đồng và trả trước 20% (360 triệu). Với chính sách cho vay ưu đãi từ các ngân hàng, anh N.V.T được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán từ từ sau khi căn hộ được bàn giao. Trong thời gian căn hộ hoàn thiện, anh N.V.T rao bán lại căn hộ với mức giá 2,5 tỷ (giá nhà hoàn thiện), sau khi bán lại nhà, anh N.V.T thu về cho mình 700 triệu đồng trừ đi khoản vay 400 triệu và các loại chi phí khác anh N.V.T dễ dàng bỏ túi 200 – 250 triệu đồng.

Ví dụ vừa đưa ra ở trên chỉ là một trong những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản. Trên thực tế, hoạt động này diễn ra khá sôi nổi đặc biệt là trong giai đoạn bất động sản nước ta còn nhiều biến động như hiện nay.

Cùng BankExpress tìm hiểu lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS:

Lợi ích của việc sử dụng đòng bẩy tài chính trong đầu tư BĐS

Tối ưu dòng tiền

Các khoản vay trả góp là cách để nhiều nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng đầu tư. Đối với vay BĐS, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. Có thể tóm gọn khả năng tối ưu dòng tiền của các khoản vay mua bất động sản như cách mà chuyên gia địa ốc Brandon Turner đã nói trong một bài đăng trên Forbes: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Vì thế, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.

Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản

Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

Chủ động trước biến động của thị trường

Thị trường BĐS luôn là thị trường biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để thành công. Đòn bẩy tài chính vì thế mà luôn được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Có thể thấy điều này ngay tại thị trường Việt. Hiện nay khoản vay trả góp với thủ tục vay vốn ngày càng được đơn giản hóa chính là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt.

Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản khá nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ từ 5-7 ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính mua BĐS rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà từ nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại.

Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi

Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà tại thị trường Việt là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7,3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới đây của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

Cụ thể, như trong gói vay hỗ trợ mua nhà vừa nêu của BIDV, khách hàng có thể chọn giữa nhiều gói vay: 7%/năm áp dụng trong 6 tháng đầu tiên, 7.5%/năm áp dụng trong 12 tháng đầu tiên hoặc chỉ từ 8.8%/năm áp dụng trong 24 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn

Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

Những rủi ro và hạn chế của đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS

Sử dụng đòn bẩy tài chính kinh doanh BĐS mặc dù mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng chúng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư địa ốc nên biết:

Đòn bây tài chính là “con dao hai lưỡi“

Yếu tố quan trọng nhất trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính là đánh nhanh thắng nhanh. Trong trường hợp, nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư BĐS sẽ khiến cho việc mua bán BĐS đó gặp khó khăn gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn gói vay phù hợp

Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 8 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường.

Thị trường BĐS nhiều biến động

Có thể thấy thị trường BĐS ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.

Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh BĐS để sinh lời là một hình thức táo bạo. Phương pháp này, có những tác động đan xen lên thị trường BĐS nước ta. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia BĐS mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư BĐS làm giàu.