Cam kết bảo lãnh – Bí quyết số 1 để nhận dạng dự án đủ pháp lý

Khi mua nhà tại các dự án bất động sản, điều gì xảy ra khi khách hàng đã đóng tiền nhưng chủ đầu tư (CĐT) không bàn giao nhà theo đúng tiến độ cam kết? Đã rất có nhiều trường hợp dở khóc dở cười với những khoản đầu tư qua những lời cam kết miệng và những lời hứa hẹn của nhân viên kinh doanh (sales) và CĐT.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở trong tương lai, hình thức cam kết bảo lãnh từ các ngân hàng là giải pháp thông dụng. Tuy nhiên, việc triển khai cam kết bảo lãnh hiện tại cũng còn nhiều vấn đề bất cập. Tự trang bị những kiến thức và hiểu biết về vấn đề này giúp bạn tự tin khi quyết định và tránh khỏi những rắc rối sau này.

Để hiểu rõ hơn về khái niệm Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng như vận dụng trong đầu tư bất động sản một cách an toàn và thành công, trong bài viết này BankExpress sẽ giới thiệu chi tiết về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và phương pháp hiệu quả nhận diện các dự án bất động sản đầy đủ pháp lý.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo Khoản 1, Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN, “Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” được định nghĩa là một hình thức bảo lãnh Ngân hàng, theo đó Ngân hàng Thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư (bên bán) trong trường hợp đến thời điểm bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng CĐT không bàn giao nhà ở cho bên mua và không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã ứng trước cùng các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê nhà đã ký kết. Chủ đầu tư khi đó phải phải nhận nợ & hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

Đây là một hình thức bảo vệ Người mua trước rủi ro khi giao dịch về loại tài sản là nhà ở hình trong tương lai – nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4 điều 3 Luật số 66/2014/QH13: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN).

Tại sao Cam kết bảo lãnh là đặc điểm nhận dạng dự án đầy đủ pháp lý?

Việc một dự án bất động sản được chấp thuận bảo lãnh từ Ngân hàng là một dấu hiệu nhận dạng dự án đầy đủ pháp lý, lý do nằm ở quy định của pháp luật cũng như quy trình thẩm định khắt khe từ phía ngân hàng.

Thông thường, khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần quan tâm đến ba yếu tố quan trọng sau đây:

• Dự án đã được cấp Giấy phép xây dựng chưa?
• Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán chưa?
• Dự án đã được ngân hàng thương mại đủ tiêu chuẩn bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong ba yếu tố trên, yếu tố thứ ba đặc biệt quan trọng bởi vì nó là một trong những cơ sở để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà, đặc biệt trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Thực tế cho thấy, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, bao gồm có giấy phép xây dựng và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua. Đồng thời, chủ đầu tư cần cung cấp đủ hồ sơ cần thiết, chẳng hạn như Hợp đồng mua/thuê mua nhà ở, làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh.

Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua.

Trình tự phát hành cam kết bảo lãnh

Quy trình thẩm định cấp bảo lãnh tại ngân hàng

Về phía ngân hàng, đội ngũ chuyên viên thẩm định & pháp chế hùng hậu, dồi dào kinh nghiệm, sự thông hiểu về thị trường, quy định của Pháp luật cũng như quy trình phê duyệt thẩm định chặt chẽ chắc chắn là một nguồn kênh đánh giá tin cậy cho Người mua.

Xét về nghiệp vụ kinh doanh của Ngân hàng, việc chấp nhận bảo lãnh cho một dự án chỉ diễn ra khi CĐT đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (tức đảm bảo về yếu tố pháp lý dự án), đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh (trong đó phải có GPXD và văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán của Sở xây dựng).

Dự án được phát hành cam kết bảo lãnh đồng nghĩa với việc ngân hàng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp CĐT không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Khi đó thì quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm tối ưu.

BankExpress – Giải pháp vay tối ưu

Xem thêm: Mua chung cư trả góp và Kinh nghiệm vay ngân hàng

Rủi ro mà người mua cần cảnh giác

Tuy nhiên, khuôn khổ pháp lý cho hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã sẵn có, ràng buộc trách nhiệm rất rõ ràng của các bên có liên quan trong quá trình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với mục đích hướng tới bảo vệ lợi ích hợp pháp của những người “mua nhà trên giấy”. Tuy nhiên trong thực tế, việc bảo lãnh này vướng phải rất nhiều bất cập trong quá trình thực hiện bao gồm những nội dung sau:

Dự án mở bán khi chưa được cam kết bảo lãnh

Nhiều dự án mở bán và thu tiền khách hàng dưới hình thức giữ chỗ nên không thông báo ngân hàng bảo lãnh. Khách hàng khi đồng ý giữ chỗ và trường hợp dự án không triển khai thì sẽ không được đảm bảo quyền lợi, thậm chí rất khó khăn trong việc thu hồi tiền giữ chỗ.

Gần đây, Charmington Iris – TTC Land là ví dụ điển hình khi đã mở bán và thu tiền khách hàng từ cuối 2018. Nhưng vướng pháp lý và đến cuối 2019 khách hàng phải rất khó khăn khi đi đòi lại tiền cọc.

Thông tin ký kết với ngân hàng “mập mờ”

CĐT chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản cam kết bảo lãnh (nhưng thực chất đây không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó có nội dung về bảo lãnh… vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnh ngân hàng.

Khi được yêu cầu phát hành các văn bản này, phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định của mình thì thường sẽ đưa vào các nội dung như “Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyên tắc”, hay “Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi”. Những nội dung này rõ ràng không bảo đảm quyền lợi tốt nhất cho bên mua nhà.

Vì thế, người mua cần cảnh giác trước những thông tin mập mờ. Việc tìm hiểu các MẪU CAM KẾT BẢO LÃNH từ Những dự án đã được Bảo lãnh của Ngân hàng là một cách hiệu quả giúp Người mua định hình được đâu là một cam kết bảo lãnh chuẩn và có thêm kinh nghiệm khi xem xét cho các Dự án mà mình mua sau này.

Rắc rối với Bảo lãnh từ ngân hàng cam kết

Dự án được ngân hàng bảo lãnh nhưng CĐT cố tình “quên” không cấp Thư Bảo Lãnh cho khách hàng

Trong trường hợp này, khách hàng sẽ gặp rất nhiều bất lợi khi yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện cam kết. Lý do là (1) không nắm được quy trình đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và (2) thiếu hồ sơ chính thức để trao đổi với ngân hàng bảo lãnh.
Do vậy, để tránh rủi ro, khách hàng khi ký Hợp đồng mua bán phải yêu cầu CĐT cấp Thư Bảo Lãnh có đóng dấu ngân hàng để lưu trữ cùng HĐMB bản gốc

Dự án được ngân hàng bảo lãnh nhưng quá thời hạn yêu cầu bảo lãnh

Trong trường hợp dự án được bảo lãnh và khách hàng được nhận Thư Bảo Lãnh chính thức từ ngân hàng thì vẫn có rủi ro khác liên quan đến quy trình đề nghị thực hiện bảo lãnh. Ví dụ, ngân hàng có thể nêu lý do khách hàng không cung cấp đủ hồ sơ gốc hoặc khách hàng yêu cầu bảo lãnh sau thời gian quy định… Do vậy, khách hàng cần yêu cầu CĐT và ngân hàng cung cấp chi tiết các nội dung quy trình yêu cầu thực hiện bảo lãnh tại thời điểm ký HĐMB để bảo vệ lợi ích tối thượng của mình.

Chính những rắc rối và sự khó hiểu trong quy trình thực hiện bảo lãnh cũng như các vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề bảo lãnh ngân hàng tại các dự án thời gian vừa qua đã đặt người mua nhà vào thế cần phải nâng cao cảnh giác.

Sau 7 năm thực hiện, theo hiệp hội bất động sản quy định này đã bộc lộ một số hạn chế như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh. Trong khi một dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn, nên phí bảo lãnh cũng rất cao.

Trên thực tế cho thấy, hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng. Do vậy hiệp hội này đề xuất Bỏ quy định ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà. Tuy nhiên theo BankExpress đánh giá thì điều này là không hợp lý và đẩy phần rủi ro về cho người mua nhà trong trường hợp các dự án không triển khai đúng như cam kết ban đầu.

Tham khảo: Đề xuất bỏ QĐ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai? Đẩy rủi ro về phía người mua?

Chi tiết về Cam kết bảo lãnh ngân hàng

Vậy rủi ro nào được đảm bảo bằng hình thức Bảo lãnh Ngân hàng? Người mua sẽ được bảo đảm ra sao? và Ngân hàng nào được thực hiện việc bảo lãnh cho loại tài sản này?… Những nội dung đó sẽ được BankExpress lý giải ở phần dưới đây:

“CĐT dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. 

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định

Rủi ro nào được ngân hàng bảo lãnh?

Rủi ro khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết trong Hợp đồng mua bán với khách hàng. Khi CĐT không thực hiện được cam kết bàn giao nhà trong khi khách hàng đã thanh toán lên đến 70% Giá trị tài sản, ngân hàng bảo lãnh cam kết sẽ thanh toán tiền số tiền đã thanh toán trên cho người mua thay CĐT.
Theo quy định, từ khi ký HĐMB thì người mua nhà đã phải bắt đầu thực hiện nghĩa vụ đóng tiền cho bên bán trong khi tài sản vẫn chưa được hình thành. Cụ thể việc thanh toán có thể lên đến 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà và lên đến 95% giá trị hợp đồng trong trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

Khi nào ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh?

Khi rủi ro xảy ra – “Chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết & không hoàn lại đầy đủ số tiền Người mua tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê nhà đã ký kết với bên mua”, Ngân hàng sẽ là người đứng ra thực hiện nghĩa vụ với người mua thay CĐT theo như Cam kết bảo lãnh.
Cam kết bảo lãnh được Ngân hàng Thương mại phát hành cho từng bên mua dưới hình thức THƯ BẢO LÃNH sau thời gian 10-15 ngày khi Người mua & CĐT ký kết hợp đồng mua bán.

Ai “gánh” phí bảo lãnh ngân hàng mua nhà?

Tại mỗi dự án, mức phí và việc khách hàng là người trực tiếp thanh toán hay không sẽ do CĐT quy định. Thông thường, Khách hàng sẽ là người phải thanh toán mức phí này khi ký hợp đồng mua bán với CĐT.
Do vậy, khi đàm phán ký hợp đồng, người mua nhà nêm tìm hiểu kỹ về thoả thuận này.
Nhiều khách hàng lo ngại phải gánh chịu giá nhà cao hơn do “đội” phí bảo lãnh. Tuy nhiên, theo BankExpress, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào BĐS hình thành trong tương lai. Những chi phí phát sinh nêu trên không hề là cao, so với số tiền người mua bỏ ra đầu tư ở dự án.

Số tiền khách hàng được bảo lãnh tối đa?

Số tiền bảo lãnh được xác định là tổng số tiền CĐT đã nhận ứng trước từ Người mua theo tiến độ thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao nhưng không quá 70% giá trị tài sản (theo quy định pháp luật).
Như vậy, nếu giá trị căn hộ mua là 2 tỷ đồng thì số tiền ngân hàng cam kết trả lại tối đa khi phát sinh rủi ro là toàn bộ số tiền người mua đã thanh toán cho CĐT nhưng không nhiều hơn 1,4 tỷ đồng. Số tiền lớn hơn 1,4 tỷ đồng nếu có, sẽ là phần thiệt hại do không được ngân hàng bảo lãnh.

Ngân hàng nào đủ năng lực Bảo lãnh?

Theo quy định của Ngân hàng nhà nước, để được bảo lãnh cho một Dự án, Ngân hàng thương mại phải đáp ứng đủ điều kiện chứng minh năng lực. Trong Quyết định được công bố ngày 15/11/2017 của Ngân hàng Nhà nước, dưới đây BankExpress cập nhật danh sách Ngân hàng hiện đủ năng lực bảo lãnh năm 2020.

Vội vàng ra quyết định đầu tư khi chưa tìm hiểu đầy đủ thông tin có thể dẫn đến những hệ luỵ khôn lường. Thông tin về danh sách các ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh và danh sách các dự án được bảo lãnh là yếu tố sống còn trước khi ra quyết định đầu tư.

Các câu hỏi thường gặp về Cam kết bảo lãnh ngân hàng