Rắc rối với bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai bắt đầu được các ngân hàng thương mại áp dụng phổ biến, đảm bảo cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều rắc rối xung quanh các vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề bảo lãnh ngân hàng tại các dự án thời gian vừa qua đặt người mua nhà vào thế cần phải nâng cao cảnh giác.

Quy định về cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Cam kết bảo lãnh được biết đến như một tiêu chí quan trọng để nhận diện dự án bất động sản đầy đủ pháp lý và là “phao cứu sinh” cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư (CĐT) không bàn giao nhà đúng như cam kết.

“Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai” được định nghĩa là một hình thức bảo lãnh Ngân hàng, theo đó Ngân hàng Thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư cho đến thời điểm bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê nhà đã ký kết với bên mua. Chủ đầu tư phải nhận nợ & hoàn trả cho Ngân hàng thương mại.

Theo Khoản 1, Điều 12 Thông tư 13/2017/TT-NHNN

Tham khảo: Cam kết bảo lãnh – Bí quyết số 1 để nhận dạng dự án đủ pháp lý

Khi “phao cứu sinh” không cứu được người mua nhà

Một trong những lùm xùm gần đây được nhắc tới là Dự án Eco Green Tower do Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 làm CĐT tại đường Giáp Nhị, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Khởi công từ tháng 12/2015, nhưng đến tháng 1/2018 dự án dừng thi công.

Tại thời điểm ký Hợp đồng mua bán, CĐT cam kết bàn giao nhà vào thời điểm 31/3/2018 và không chậm quá 90 ngày. Sau thời hạn này, CĐT sẽ phải chi trả lãi suất quá hạn do chậm bàn giao căn hộ. Đồng thời đây cũng là dự án được tuyên bố ngân hàng TPBank là đơn vị bảo lãnh dự án.

Tuy nhiên, thực tế khi đã qua mốc 31/8/2018 (thời điểm giao nhà do CĐT thông báo điều chỉnh vào tháng 5/2018) gần 1 năm nhưng việc bàn giao căn hộ Eco Green Tower cho khách hàng vẫn không được tiến hành khiến các khách hàng vô cùng bức xúc. Khách hàng mua nhà tại dự án này đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu Sông Đà 1.01 và ngân hàng TPBank giao nhà đúng cam kết và hỗ trợ từ phía ngân hàng bảo lãnh, nhưng không được thực hiện.

Điều đáng nói, vào ngày 22/11/2016, ngân hàng TPBank đã có Công văn số 68/2016/CV-TPB về việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở Eco Green Tower. Tuy nhiên, trong phản hồi của mình, TPBank cho rằng, chỉ trả tiền bảo lãnh cho những người mua căn hộ xuất trình được cam kết bảo lãnh mà TPBank đã phát hành cho khách hàng theo đúng quy định. Nếu không nhận được cam kết này, khách hàng sẽ không nhận được tiền bảo lãnh.

Như vậy việc cam kết bảo lãnh đã không được Chủ đầu tư cũng như phía ngân hàng cam kết hiện thực hoá bằng văn bản. Do vậy, khi phát sinh tranh chấp, quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo.

Một dự án khác của Sông Đà 1.01 cũng đang vướng lùm xùm với hình thức bảo lãnh ngân hàng là Dự án Tokyo Tower tại ngã tư Vạn Phúc, quận Hà Đông, Hà Nội. Dự án khởi công từ tháng 4/2015, nhưng sau khi hoàn thành phần cất nóc và một phần hạng mục bên ngoài, dự án rơi vào tình trạng dừng hẳn do chủ đầu tư thiếu vốn.

Khi ký hợp đồng mua nhà, cư dân đã nhận được Thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN ngày 23/10/2015 từ Ngân hàng PVcomBank về việc cam kết phát hành bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với Dự án Tokyo Tower.

Khi không được nhận nhà đúng hẹn, dự án giậm chân tại chỗ thời gian dài, nhiều khách hàng yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số tiền đã bỏ ra mua nhà và khoản tiền phạt hợp đồng bằng 10% giá trị căn hộ. Do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, cư dân đã đề nghị ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thế nhưng, phía ngân hàng đã từ chối bảo lãnh với lý do thời hạn bảo lãnh theo Thư bảo lãnh được Ngân hàng phát hành vào ngày 29/12/2015 đã hết. Phản hồi cư dân sau đó, đại diện ngân hàng cho biết, theo quy định tại thời điểm 2015 thì chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho cư dân, nhưng phía Sông Đà 101 lại không cung cấp.

Với những người ký hợp đồng mua nhà khi thông tư mới về bảo lãnh có hiệu lực, thì theo quy định, hợp đồng khung sẽ phải được ký lại để bổ sung các điều khoản, tuy nhiên chủ đầu tư cũng không ký. Theo hợp đồng đã cung cấp giữa hai bên thì đến nay bảo lãnh đã hết hiệu lực. Bên Sông Đà 101 đã không có phản hồi gì, do đó khách hàng không được nhận tiền bảo lãnh như cam kết trong hợp đồng đã ký ban đầu.

Như vậy, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ, CĐT dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư (người bán) không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh (ngân hàng) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng (người mua) theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho “phải phép”. Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, các bước thực hiện và nội dung chính mà người mua nhà cần quan tâm như sau.

Quy trình giao kết bảo lãnh

Việc thực thự hiện giữa chủ đầu tư dự án bất động sản – người mua nhà – ngân hàng cam kết bảo lãnh được thực hiện theo trình tự sau:

• Bước 1: Ngân hàng ký văn bản chấp thuận nguyên tác bảo lãnh cho dự án
  Ngân hàng sẽ phải ký với CĐT một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu CĐT cung cấp bản sao của các văn bản này tại thời điểm mở bán hoặc ký văn bản thỏa thuận với CĐT.
• Bước 2: Ngân hàng phát hành Thư Bảo Lãnh cho khách hàng
  Tại thời điểm CĐT ký Hợp đồng mua bán với khách hàng, CĐT có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.
• Bước 3: Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức Thư Bảo Lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do CĐT gửi đến.

Trong trường hợp này, khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 – 2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thỏa thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng. Như vậy, tối đa trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, khách hàng phải nhận được Thư Bảo Lãnh từ ngân hàng.

Kinh nghiệm tránh rắc rối với cam kết bảo lãnh

Khách hàng cần lưu giữ các giấy tờ này một cách cẩn trọng, đọc kỹ các nội dung trong thư bảo lãnh và đảm bảo hiểu rõ quy trình yêu cầu bảo lãnh.

Chỉ khi ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho từng cá nhân riêng lẻ mua căn hộ trong dự án thì mới có cơ sở để xác định việc phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng đối với các khách hàng.

Luật sư Trung Thành – Đoàn luật sư Hà Nội

Trong trường hợp khi xẩy ra tranh chấp, khách hàng phải cung cấp đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng theo quy định để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình – đây được đánh giá là một việc làm không hề dễ dàng thực hiện trên thực tế. Tóm lại, người mua nhà cần hiểu và nắm được các nội dung sau:

1. Yêu cầu về danh sách hồ sơ cung cấp.
2. Quy trình nộp hồ sơ.
3. Yêu cầu về thời gian yêu cầu bảo lãnh.
4. Phạm vi bảo lãnh: bao gồm lãi phạt hay các chi phí, cam kết khác.

Trên đây là các thông tin chung về các rủi ro trong quá trình thực hiện bảo lãnh của ngân hàng cũng như quy trình để khách hàng yêu cầu thực hiện bảo lãnh. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề bảo lãnh này, liên hệ hotline 0896.68.66.68 để được hỗ trợ tư vấn chi tiết hơn.